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Calcolare la sostenibilità: come calcolano le banche svizzere

Aggiornato il 3 agosto 2026 · di Florian Mittelholzer

Se Lei possa finanziare un immobile non dipende dal tasso attuale. Le banche calcolano con un tasso ipotetico del 5 percento. In questo modo il finanziamento rimane sicuro anche quando i tassi salgono. Qui vede il calcolo passo dopo passo.

Le due regole fondamentali

Per un'ipoteca valgono in Svizzera due regole empiriche. In primo luogo l'anticipo: la banca finanzia di regola al massimo l'80 percento del prezzo d'acquisto. Lei apporta almeno il 20 percento come capitale proprio. In secondo luogo la sostenibilità: i costi abitativi ipotetici dovrebbero restare al di sotto di circa un terzo del Suo reddito lordo.

Come si compone il calcolo

1. Tasso ipotetico: 5 percento dell'ipoteca all'anno.
2. Manutenzione e spese accessorie: 1 percento del prezzo d'acquisto all'anno.
3. Ammortamento: la parte dell'ipoteca che supera il 65 percento dell'anticipo viene di regola rimborsata entro 15 anni.

La somma di queste tre voci la divide per il Suo reddito lordo. Il risultato è la sostenibilità in percentuale.

Un esempio

Prezzo d'acquisto CHF 1'000'000, capitale proprio CHF 200'000, ipoteca CHF 800'000, reddito lordo CHF 150'000 all'anno.

• Tasso ipotetico: 5 percento di 800'000, ovvero CHF 40'000.
• Manutenzione: 1 percento di 1'000'000, ovvero CHF 10'000.
• Ammortamento: dall'80 al 65 percento sono CHF 150'000, ripartiti su 15 anni, ovvero CHF 10'000.
• Somma: CHF 60'000 all'anno.
• Sostenibilità: 60'000 diviso 150'000, ovvero 40 percento.

Il 40 percento supera il valore di riferimento di circa il 33 percento. In questo caso servono più capitale proprio, un reddito più elevato o il partner di finanziamento adatto.

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