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Tragbarkeit berechnen: so rechnen Schweizer Banken

Aktualisiert am 3. August 2026 · von Florian Mittelholzer

Ob Sie eine Immobilie finanzieren können, hängt nicht am heutigen Zins. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent. So bleibt die Finanzierung auch dann sicher, wenn die Zinsen steigen. Hier sehen Sie die Rechnung Schritt für Schritt.

Die zwei Grundregeln

Für eine Hypothek gelten in der Schweiz zwei Faustregeln. Erstens die Belehnung: Die Bank finanziert in der Regel höchstens 80 Prozent des Kaufpreises. Mindestens 20 Prozent bringen Sie als Eigenkapital ein. Zweitens die Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten sollten unter rund einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens liegen.

So setzt sich die Rechnung zusammen

1. Kalkulatorischer Zins: 5 Prozent der Hypothek pro Jahr.
2. Unterhalt und Nebenkosten: 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr.
3. Amortisation: Der Teil der Hypothek über 65 Prozent Belehnung wird meist innert 15 Jahren zurückbezahlt.

Die Summe dieser drei Posten teilen Sie durch Ihr Bruttoeinkommen. Das Ergebnis ist die Tragbarkeit in Prozent.

Ein Beispiel

Kaufpreis 1'000'000 Franken, Eigenkapital 200'000 Franken, Hypothek 800'000 Franken, Bruttoeinkommen 150'000 Franken pro Jahr.

• Kalkulatorischer Zins: 5 Prozent von 800'000, also 40'000 Franken.
• Unterhalt: 1 Prozent von 1'000'000, also 10'000 Franken.
• Amortisation: von 80 auf 65 Prozent sind 150'000 Franken, verteilt auf 15 Jahre, also 10'000 Franken.
• Summe: 60'000 Franken pro Jahr.
• Tragbarkeit: 60'000 geteilt durch 150'000, also 40 Prozent.

40 Prozent liegen über dem Richtwert von rund 33 Prozent. In diesem Fall braucht es mehr Eigenkapital, ein höheres Einkommen oder den passenden Finanzierungspartner.

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